Opinião: “Zonas históricas: Alojamento Local vs Arrendamento”
Por Ana Valente Vieira, Nuno Cerejeira Namora, Pedro Marinho Falcão & Associados
O crescimento exponencial da oferta de alojamento local [ou de curta duração] em face do aumento da procura turística verificada nos últimos anos, especialmente nos grandes centros urbanos de Lisboa e Porto, tem determinado um aumento exponencial dos preços por m2 do arrendamento tradicional o que está a fazer com que os preços fiquem completamente inacessíveis para eventuais futuros moradores nesses locais.
Este factor tem contribuído igualmente para o aumento da aquisição de casas nas zonas históricas com um único objectivo de reabilitá-los para colocá-las no arrendamento local ou de curta duração. E a razão é simples, no arrendamento turístico a taxa de rendimento atinge facilmente a taxas de 10%, claramente superior ao arrendamento tradicional.
Esta situação tem levado a que muitos proprietários de imóveis nos bairros históricos e também agências imobiliárias “convidem” os inquilinos mais idosos [com contratos de 30/40 anos] e com rendas baixas – mediante o pagamento de uma indemnização – a sair para que os espaços possam ser convertidos – pelos próprios ou por investidores – em alojamentos de curta duração.
De facto, por um lado e na perspectiva dos proprietários qualquer situação será sempre melhor e mais atractiva do que ter rendas baixas.
Por outro lado, estamos perante inquilinos idosos que na sua maioria recebe reformas mínimas. Esta situação aliada à pressão exercida sobre os mesmos tem levado a que muitos aceitem as indemnizações propostas e retornem às suas terras de origem.
Não obstante cumpre reconhecer que o alojamento local [ou de curta duração] veio ocupar muito do espaço dos imóveis vagos e degradados existentes nas zonas históricas, o que foi decisivo na reabilitação do tecido habitacional existente, e ajudou a criar um mercado mais dinâmico.
Contudo, esta situação tem levado a uma diminuição drástica de habitantes [arrendamento tradicional] nos bairros históricos das grandes cidades passando estes a ser bairros maioritariamente ocupados por turistas.
De facto enquanto a procura turística não diminuir é garantido que o alojamento local vai continuar a aumentar e os bairros históricos vão continuar a ser vivenciados quase e em exclusivo pelos turistas.
De facto a carga deste alojamento alternativo potenciada pelas plataformas como a Airbnb tem levado a que algumas cidades europeias como Berlim, Madrid, Amesterdão, Paris e Barcelona tenham avançado com um plano bastante limitativo na abertura de novos alojamentos turísticos em zonas históricas. Realçamos, contudo, que estas medidas de reacção imediata e drástica de acesso resultaram, na sua maioria, da falta de enquadramento legal desta realidade o que já não se verificou em Portugal que foi [curiosamente] pioneiro na matéria ao regular a referida realidade em 2008.
Em suma, a questão que se coloca é saber o que acontecerá quando a procura turística diminuir. Passaremos a ter zonas históricas desertificadas e abandonadas em face da deslocalização dos habitantes para as zonas limítrofes?
Urge repensar o regime aplicável ao alojamento local [ou de curta duração] com uma visão mais abrangente a médio e longo prazo da realidade.