O investimento imobiliário em ativos hoteleiros em Portugal atingiu um volume recorde de 469 milhões de euros no 1.º semestre de 2019, um nível inédito no mercado nacional, cujo pico máximo anual havia sido de 275 milhões em 2008. Pela primeira vez, o mercado nacional iguala a dinâmica registada em Espanha, que no mesmo semestre contabiliza 461 milhões.
Esta é uma das conclusões do estudo “Hotel Investment in the Iberian Peninsula: Expansion & Evolution – What’s Next?“, hoje apresentado pela Cushman & Wakefield. O documento analisa em detalhe a atividade de investimento em hotéis no mercado Ibérico, abordando ainda o desempenho e as principais tendências na área do turismo em Portugal e Espanha.
De acordo com Gonçalo Garcia, head of hospitality para Portugal da Cushman & Wakefield, “a hotelaria é vista cada vez mais como um setor válido de investimento, assumido na forma de propriedade e operação bem como no investimento para rendimento. A Península Ibérica tem observado nos últimos anos uma canalização de investimento significativa, sendo a origem do capital predominantemente estrangeira”.
O estudo realça que o mercado nacional atravessa um momento particularmente forte desde o ano passado, quando registou um aumento de 51% no volume transacionado, atingindo um recorde de 10 anos, no valor de 226 milhões. Tal nível mantém-se, contudo, muito distante da realidade espanhola, onde no mesmo período foram investidos 3,7 mil milhões.
Não obstante, e apesar do claro domínio a nível ibérico, Espanha observa agora, ao contrário de Portugal, uma tendência de decréscimo na atividade de investimento em hotéis, registando em 2018 uma queda de 18,7% face ao ano anterior, com novo abrandamento no 1.º semestre de 2019. Neste período, as transações de imobiliário hoteleiro no mercado espanhol totalizaram 461 milhões, recuando cerca de 46% em volume face aos 850 milhões transacionados em igual período do ano passado.
Em Portugal, a atividade no 1.º semestre deste ano (469 milhões) aumentou quatro vezes face aos 111 milhões investidos nos primeiros seis meses de 2018, projetando, assim, o mercado nacional para uma dimensão equivalente à do espanhol. Este é um marco especialmente importante, tendo em conta que o peso do mercado português no contexto ibérico nos últimos dez anos não chega a 7%, movimentando apenas 1,2 mil milhões do investimento em hotéis registado na Península Ibérica entre 2009 e 2018, contra os 16,8 mil milhões gerados em Espanha.
Valor médio por quarto transacionado em Portugal supera o de Espanha
O estudo da Cushman & Wakefield sublinha ainda que, apesar de Espanha receber um investimento acumulado muito superior ao de Portugal, é este último que regista quase sempre o preço médio por quarto mais elevado ao longo dos últimos 10 anos. Em 2018, esse valor atingiu os 338 mil em Portugal, ou seja, cerca de 2,5 vezes mais que os 140 mil registados em Espanha.
No 1.º semestre de 2019, essa diferença acentuou-se: os 355 mil investidos, em média, por quarto transacionado em Portugal comparam com os 114 mil em Espanha, ou seja, três vezes mais. O facto de as transações ocorridas em Portugal serem maioritariamente em produtos de qualidade superior ou luxo, justificam o valor médio de investimento por quarto. Esse valor foi ainda fortemente influenciado pelos 445 mil por quarto registados na transação do portfólio de hotéis entre a MINT e a Invesco, operação que totalizou 313 milhões e inclui duas unidades Tivoli e uma NH.
O facto de esta operação ser responsável por uma grande fatia do volume transacionado no semestre comprova a tendência que se faz sentir desde o ano passado: a redução do número de operações quer em Portugal (de 14 em 2017 para 6 em 2018) quer em Espanha (de 138 para 116). Tal deve-se à diminuição do stock de propriedades disponíveis para investimento, já que o interesse dos investidores se mantém em alta, com o peso dos players internacionais a aumentar para 77% do total investido na Ibéria em 2018.
Investidores tenderão a diversificar em termos de localizações e segmentos
A estrutura da oferta hoteleira encontra-se em fases de maturidade distintas nos dois países. No caso português, o mercado hoteleiro encontra-se numa fase de desenvolvimento marcada por um número ainda limitado de hotéis com marca internacional, que contabilizam apenas 38% da oferta total, localizando-se sobretudo nas principais cidades e integrando o segmento alto e/ou de luxo.
Consequentemente, os investidores focam-se em localizações e ativos prime, sendo que 73% dos ativos transacionados nos últimos 5 anos se posicionam nos segmentos já referidos e estão localizados em Lisboa, o destino mais popular, e no Porto. Além disso, 59% do volume transacionado envolve unidades independentes, com os investidores frequentemente a adotarem estratégias de valor-acrescentado ou oportunísticas, investindo no reposicionamento ou branding dos ativos adquiridos.
Por outro lado, Espanha é um mercado mais maduro, com um maior stock de hotéis com marca em todas a categorias, e que se encontra em expansão para cidades secundárias e terciárias. Regista-se, por isso, um maior número de transações de ativos fora das localizações urbanas prime e/ou nos segmentos mais baixos. Nos últimos cinco anos, 65,7% do volume transacionado em Espanha foi em cidades secundárias e terciárias e, em termos de categorias dos hotéis, os segmentos alto e de luxo contabilizam apenas 20% do volume.
Atendendo às fases de maturidade de ambos os mercados, à limitação no stock de produto para investir e ao crescente interesse dos investidores pelo mercado ibérico, a Cushman & Wakefield antecipa que os investidores se foquem cada vez mais em ativos fora de Lisboa, Barcelona e Madrid, passíveis de devolver níveis de retorno mais elevados, destacando-se, nesse contexto, o Porto. A diversificação do investimento em termos de segmentos hoteleiros e da própria estruturação dos negócios também são tendências apontadas pelo estudo.
O documento perspetiva ainda um desempenho positivo da ocupação no mercado hoteleiro em Portugal e Espanha, prevendo um volume de 390 milhões de noites compradas até 2021 na Ibéria, apesar das preocupações internacionais advindas do abrandamento da economia global e da instabilidade associada ao Brexit. Neste cenário, o interesse de investidores e operadores internacionais pelo mercado hoteleiro em Espanha e Portugal deverá manter-se em alta, com yields em níveis saudáveis e em linha com as demais classes de ativos, conclui a Cushman & Wakefield.
