A Christie & Co acaba de divulgar uma atualização do seu relatório sobre o mercado hoteleiro português, publicado pela primeira vez em 2016, no qual apresenta uma análise global do mercado hoteleiro do país, bem como das regiões que são alvo de uma forte procura turística: Lisboa, Porto, Algarve e Madeira.
Nos últimos anos, a consultora recorda que Portugal atravessou uma fase de franca retoma económica, com números recorde a nível do PIB, a par de uma diminuição substancial da taxa de desemprego. O setor turístico, que beneficiou da instabilidade dos seus concorrentes mediterrânicos (Turquia, Tunísia ou Egito), também registou um crescimento acentuado da procura, oferta e rentabilidade. A entrada de novas protagonistas no mercado (a Minor International e a Curio Collection) e o investimento estrangeiro favoreceram a profissionalização do setor.
Portugal beneficia de uma ampla variedade de fatores geradores de procura, tendo Lisboa e Porto como principais destinos urbanos do país. A recuperação dos mercados concorrentes mediterrânicos representará um desafio para o setor hoteleiro português, que sofreu a primeira quebra das taxas de ocupação em 2018, sobretudo nos destinos balneares do Algarve e Madeira.
Impulsionado por um ambiente macroeconómico favorável, por um forte interesse por parte de grupos hoteleiros internacionais e pela melhoria da qualidade global da oferta, a Christie & Co antecipa que Portugal venha a registar mais um ano de desempenho hoteleiro favorável em 2019, sustentado principalmente pelos mercados urbanos. No plano do investimento, prevê-se que o apetite aguçado dos investidores e a criação do regime das SIGI venham impulsioná-lo. No entanto, não obstante as taxas de rentabilidade acima da média europeia, a consultora pressente que os agentes estrangeiros se deparam com falta de oportunidades que correspondam às suas exigências de retorno.
Desta análise, podemos destacar a robustez dos destinos urbanos: enquanto o volume das dormidas em Lisboa manteve uma posição estável, o RevPAR registou um crescimento sólido de 7,9% em 2018. Por sua vez, o Porto assistiu a um novo recorde na procura, com 7,9 milhões de dormidas (+5,9%), que se traduziu num aumento global do RevPAR de 9,0%. Além disso, a consultora aponta um ligeiro decréscimo no índice de ocupação dos destinos balneares: a queda dos principais mercados de proveniência internacionais (Reino Unido e Alemanha) e a estabilização política e económica dos destinos mediterrânicos concorrentes geraram uma correção no volume das dormidas em 2018, que resultou em quebras da ocupação, na ordem de 1% a 5%.
O estudo dá conta de melhorias na qualidade da oferta hoteleira: os hotéis de quatro e cinco estrelas reforçaram a sua presença, representando mais de 63% da oferta total de quartos em 2018.
E verifica-se que o ADR (preço médio diário) é o principal impulsionador do crescimento da rentabilidade: em 2018, o ADR foi o principal fator de crescimento do RevPAR. Contudo, este aumento dos preços afetou os níveis de ocupação, motivando a estabilização do RevPAR nos primeiros meses de 2019
Por fim, a acessibilidade aérea limitada: o aumento acentuado do número de passageiros levou os aeroportos de Lisboa e Faro a alcançarem a capacidade máxima, limitando a acessibilidade aérea.
Lisboa: Níveis de RevPAR mais elevados do país
Lisboa é a região portuguesa com níveis mais elevados de rentabilidade hoteleira e com o segundo maior volume de dormidas, a seguir ao Algarve. A entrada de novos intervenientes do setor hoteleiro, focados principalmente nas categorias de 4 e 5 estrelas, impulsionou o crescimento da procura internacional (CAGR de +5,6%), sendo que os EUA e o Brasil foram identificados como os mercados de maior crescimento. Em consequência, as tarifas hoteleiras aumentaram, atingindo o seu ADR mais elevado de 103,3 € em 2018 (+8,7%/2017), ao passo que a ocupação estabilizou nos 75,8% (-0,8%).
Lisboa registou, em 2018, 14,6 milhões de dormidas, um crescimento de 4,9% face a 2016, altura em que teve 11,3 milhões de dormidas. O ano passado, 78% das dormidas tiveram origem no mercado internacional (+0,7% do que em 2017).
Na capital, a oferta hoteleira aumentou 5,1% a nível de hotéis (atingindo as 275 unidades em 2018) e 3,4% em quartos (um total de 27.266 quartos). Destes, 23% foram unidades de cinco estrelas (um crescimento de 2,5% para os 6.193 quartos(, sendo a maioria contudo os hotéis de quatro estrelas (49% para 13.427 quartos, num aumento de 4,9%).
Porto: Maior crescimento da rentabilidade em Portugal
Enquanto Lisboa e Algarve são destinos turísticos cimentados, no Porto assiste-se ainda a um desenvolvimento turístico de peso, exibindo as melhores tendências do país a nível da procura, oferta e rentabilidade. A região apresenta uma combinação equilibrada da procura entre os mercados interno e internacional, e a sua oferta hoteleira consiste maioritariamente em hotéis de pequena e média dimensão de 2, 3 e 4 estrelas. As melhorias a nível da acessibilidade aérea e da oferta hoteleira incentivaram o crescimento da procura internacional, resultando em aumentos do ADR e do RevPAR.
As dormidas no Porto aumentaram 6,9% desde 2016, situando-se nos 7,9 milhões, dos quais 58% vindas de mercados internacionais (um crescimento de 6,8% face a 2017).
A oferta hoteleira na Invicta também aumentou 5,7% no número de hotéis, que em 2018 atingiram os 351; e 4,9% no número de quartos, que chegaram aos 19.481. O maior peso (42%) e subida (+7,4%) foram registados pelas unidades hoteleiras de quatro estrelas, que ofereceram em 2018 8.114 quartos. Seguem-se os hotéis de três estrelas com 5.002 quartos e uma subida de 2,8%, e as unidades cinco estrelas já representam 11% do mercado do Porto, com 2163 quartos (um aumento de 3,8%).
Algarve: Principal destino em número de dormidas
Registando 18,8 milhões de dormidas, o Algarve é o principal destino do país em termos de volume de procura e um dos principais destinos balneares do Mediterrâneo. Em 2018, após um período de crescimento constante, o número de dormidas geradas pelos dois principais mercados de proveniência, o Reino Unido e a Alemanha, diminuiu 9,0% e 5,7%, respetivamente, afetando os níveis de ocupação, que caíram 1,4%. Em geral o peso do mercado internacional nas dormidas algarvias registou uma quebra de 3,9% face a 2017, sendo de 77% em 2018. Entretanto, as tarifas hoteleiras algarvias aumentaram 2,9%, sustentando o crescimento global do RevPAR de 1,5%.
A oferta hoteleira no Algarve continuou a aumentar, ascendendo aos 156 hotéis e 19.410 quartos, subidas de 6,5% e 4,3%, respetivamente. O maior peso é das unidades de quatro estrelas, que representam 50% do mercado, com 9619 quartos; seguindo-se os hotéis de cinco estrelas com um peso de 28% e 5431 quartos.
Madeira: O destino mais internacional de Portugal
Nomeada o “Melhor destino insular da Europa” em 2018, a Madeira é um destino balnear sustentável em pleno oceano Atlântico. Na sequência de um ano recorde em 2016, dominado pelo segmento internacional, a procura de hotéis foi consolidada em 2017, com 7,5 milhões de dormidas (-1,8%/2016). Em 2018, o decréscimo das dormidas nos mercados estrangeiros – sobretudo do Reino Unido (-4,7%/ 2017) e da Alemanha (-2,4%/2017) – afetou a ocupação da ilha (-5,1%), estabilizando os níveis de crescimento do RevPAR (-0,4%). Em termos globais, as dormidas neste destino, em 2018, situaram-se nos 7,2 milhões, sendo que o mercado internacional continua a ser substancialmente superior ao interno (valendo 89%) mas registando uma descida de 3,7% face a 2017.
Na Madeira, a oferta hoteleira não cresceu substancialmente, nascendo apenas mais um hotel o ano passado, que levou a que o númerod e quartos se situe nos 9567. A grande maioria são hotéis de quatro estrelas (55%), que disponibilizam um total de 5275 quartos, seguindo-se as unidades de cinco estrelas (33%) com 3168 quartos.
Perspetivas para 2019
Globalmente, prevê-se um ano favorável para Portugal. Após o pico de crescimento (+2,8%) de 2017, prevê-se um nível saudável de crescimento do PIB português de cerca de 2% em 2019, em linha com o nível de 2018 (+2,1%). Prevê-se que este crescimento seja fomentado essencialmente pelo elevado consumo privado, pela redução do desemprego e pelo forte investimento. Embora a instabilidade do setor bancário continue a representar o principal risco, a recapitalização da entidade pública Caixa Geral de Depósitos e a venda de 75% do Novo Banco melhoraram as posições de capital dos bancos portugueses. No que toca ao rating (nível de risco), a Moody’s melhorou recentemente o outlook (perspetiva) de Portugal de “estável” para “positivo”. No entanto, salientamos que o elevado rácio de crédito malparado existente, as elevadas dívidas pública e privada e as perspetivas demográficas negativas a longo prazo, constituem as principais ameaças à economia portuguesa.
Antecipa-se que, em 2019, Portugal venha a registar mais um ano de desempenho positivo, com grandes grupos
hoteleiros internacionais a manifestar forte interesse em entrar no mercado, especialmente em Lisboa e Porto. Prevê-se que o ADR venha a ser o principal fator de crescimento, dado que estes mercados registam uma melhoria global da qualidade da oferta. Nos destinos balneares, o desempenho deve continuar a ser afetado por oscilações desafiantes, à medida que os concorrentes mediterrânicos recuperam a forma e a procura do Reino Unido estabiliza, com o Brexit a evoluir para um acordo claro. Nesta fase, os principais riscos residirão nos projetos hoteleiros de vulto já em desenvolvimento no mercado e na acessibilidade a determinados mercados (como acontece com o aeroporto de Lisboa, acima da sua capacidade máxima).
Investimento: desafio para os investidores estrangeiros
Enquanto o mercado espanhol deve estabilizar em 2019, estima-se que Portugal venha a superar o desempenho de
2018, impulsionado pelo desempenho hoteleiro positivo previsto, pela elevada apetência dos investidores e pelos
níveis de rentabilidade acima da média europeia. Aprovado em janeiro de 2019, o novo regime das SIGI em Portugal,
que mostrou ser um caso de êxito comprovado a nível global, deverá impulsionar o investimento. Considerando os
níveis historicamente baixos de 2018, as previsões apontam para a estabilização dos níveis de rentabilidade, com a
antecipação da subida das taxas de juro. Aliciados pelo potencial de crescimento, os investidores estrangeiros
demonstram um forte interesse em Portugal, embora enfrentem desafios para encontrar oportunidades adequadas
(localização, escala, elevado valor investido por quarto [“price per key”]) que ofereçam retorno à altura das suas
exigências. O desafio para os investidores será encontrar essas oportunidades, apesar do “price per key” elevado
observado no mercado em 2018.
