O Observatório do estado dos Hotéis Branded vs Unbranded em Nova Iorque, realizado pela Keytel em colaboração com a Braintrust Consulting Services, revela que 75,5% dos novos hotéis de luxo que serão construídos em Nova Iorque nos próximos anos serão hotéis independentes. Nos últimos anos, a cidade tem assistido a uma superação das expectativas em relação aos preços dos hotéis de luxo independentes (unbranded), especialmente num contexto em que a oferta de quartos em categorias mais baixas diminuiu significativamente.
Nova Iorque viu ainda os preços dos hotéis desde as categorias Upscale até ao luxo aumentarem de forma notável. Estima-se que 78% dos quartos de nova construção previstos para os próximos anos sejam de hotéis Upscale, Upper Upscale e Luxury, reforçando assim o posicionamento premium da cidade.
72% das novas aberturas serão hotéis branded, ou seja, geridos ou franchisados por grandes marcas. Os restantes 28% corresponderão a hotéis unbranded, operados de forma independente e apostando na sua própria marca. Midtown Manhattan concentrará 85% dos novos quartos, reforçando a sua posição como epicentro hoteleiro da cidade.
Menos oferta económica e maior posicionamento no luxo
Com foco nestes três segmentos, o relatório apresenta uma ideia clara sobre o futuro dos hotéis de luxo. Os hotéis que operam com a sua própria marca estão a ganhar peso no segmento de luxo, ao contrário do mercado geral, dominado pelas grandes marcas.
O facto de três em cada quatro quartos planeados para hotéis de luxo em Nova Iorque serem independentes revela uma tendência contrária ao que acontece noutras categorias hoteleiras. No entanto, alguns destes projetos poderão, eventualmente, integrar-se numa marca que ainda não foi definida.
A oferta economy continua sem recuperar, após a conversão de 16.000 quartos em alojamentos para imigrantes e o impacto da regulamentação sobre apartamentos turísticos.
A redução da oferta de hotéis de baixo custo impulsionou o crescimento do ADR (+21,4%) e do RevPAR (+26%) nos últimos anos. No entanto, o estudo alerta para o facto de a inflação acumulada entre 2019 e 2024 (+22%) e os custos laborais estarem a limitar a rentabilidade dos estabelecimentos.
Além disso, a diferença de RevPAR entre hotéis Branded e Unbranded reduziu de 18,4% em 2019 para 11,1% em 2024, o que pode levar a novas estratégias de mercado para os hotéis independentes. Entre as principais conclusões, destaca-se que o ADR (Tarifa Média Diária) dos hotéis independentes de Nova Iorque aumentou 21,4% em comparação com 2019.
Um mercado equilibrado ou risco de sobreoferta?
O observatório destaca que o crescimento da oferta pode moderar a escalada dos preços, especialmente se as autoridades flexibilizarem a Lei Local 18, que eliminou 20.000 apartamentos turísticos em 2023.
Com um cenário regulador em constante evolução e a expansão da oferta hoteleira, a grande incógnita é saber se Nova Iorque conseguirá manter o seu modelo de turismo seletivo ou se, mais uma vez, o aumento da oferta resultará num ajuste de tarifas e ocupação nos próximos anos.
Embora o crescimento dos hotéis de luxo independentes seja promissor, o estudo também alerta para os desafios relacionados com a sustentabilidade dos preços e os custos operacionais. No entanto, o setor parece estar bem posicionado para continuar a crescer, com uma procura sólida de turistas que valorizam cada vez mais a exclusividade e a personalização.
