A CBRE acaba de divulgar uma análise das principais tendências do mercado imobiliário em Portugal para este ano. A consultora defende que Portugal mantém todos os requisitos para continuar a destacar-se como um dos destinos turísticos mais privilegiados. E que a recuperação do turismo vai demorar face à grande dependência dos mercados externos, não se prevendo atingir os níveis registados em 2019 antes de 2023-2024. Mas o ritmo de recuperação deverá divergir de uma região para a outra e o segmento de lazer deverá retomar mais rapidamente, podendo provavelmente ainda em 2022 estar muito perto de uma recuperação total.
Destinos de lazer com recuperação mais rápida
No Algarve, onde predomina o turismo de lazer, uma redução significativa a nível global do número de casos antes do verão poderá resultar numa das melhores temporadas de sempre neste destino, num contexto de tourism revenge, ou seja, de recuperação de férias perdidas.
Quanto a destinos de cidade, o Porto poderá ter uma recuperação mais rápida que Lisboa, devido a uma menor dependência de segmentos como negócios e eventos (“MICE”), para os quais a consultora prevê uma maior probabilidade de demora na retoma. A grande maioria das empresas está atualmente extremamente contida no que diz respeito a viagens de forma a garantir a segurança dos seus colaboradores e a poupança de custos. Também nos eventos não é ainda claro se o formato digital vai ganhar relevância pós-pandemia, ou pelo contrário vai-se chegar à conclusão que este formato não permite atingir os mesmo objetivos de um encontro presencial.
Com a retoma, a CBRE acredita que se verificará um aumento no segmento bleisure, uma combinação de viagens de negócios (business) complementada com uns dias de lazer, para o qual contribui o aumento do trabalho remoto.
Planos de expansão mantém mas com atrasos
No início de 2020 havia um pipeline de novos hotéis significativo, mas a pandemia levou muitos proprietários e operadores a atrasar as obras e a adiar a inauguração dos hotéis, até porque não conseguiam assegurar o seu funcionamento. No início de 2020, a CBRE antecipou 30 novas aberturas entre as cidades de Lisboa e Porto mas acabaram por se verificar apenas 10.
Em 2021 continuará a haver o adiamento de algumas novas aberturas, mas o interesse das cadeias hoteleiras, nomeadamente internacionais, mantém-se, tanto para destinos de cidade como de lazer. As novas entradas previstas para os próximos dois anos incluem marcas como Mama Shelter do grupo Accor; Moxy, W Hotels e Four Points by Sheraton, do Marriott; Tapestry Collection do Hilton e Staybridge Suites do IHG, entre outras.
Mudanças de hábitos e requisitos de segurança impulsionam diversificação de produtos
A pandemia trouxe muitas mudanças em termos de hábitos e exigências de conforto e segurança. Algumas serão provavelmente temporárias, mas outras serão estruturais e terão impacto no posicionamento dos diferentes destinos turísticos e no desenvolvimento e desenho dos novos produtos. A CBRE aponta produtos e conceitos para os quais prevê que se venha a verificar um maior crescimento:
Turismo de Natureza: os destinos rurais foram muitíssimo procurados em 2020, e continuarão a ser fundamentais na recuperação do setor turístico em 2021, prevendo-se um crescimento da procura neste segmento.
Turismo de bem-estar e inclusivamente turismo de saúde (ou médico): deverão também ganhar relevância nos próximos anos, na medida em que a saúde e o desporto ganharam uma forte relevância no contexto da pandemia.
Serviced apartments e boutique hotéis: a procura por soluções que permitam manter maior distanciamento não é só uma realidade no curto prazo, como também prevemos que se mantenha no médio e longo prazo.
Second home em resorts turísticos: as pessoas passaram a valorizar ainda mais os espaços fora das grandes cidades. Os empreendimentos que surgiram em 2020 registaram uma forte procura e acreditamos que a mesma tenha vindo para ficar. Na medida em que o trabalho remoto se vai tornar mais comum, a tendência será para um aumento das “workations” – i.e., as pessoas que trocam os home offices, por ocean ou nature offices. Portugal está muito bem posicionado, quer em termos de preços (mais reduzidos) quer pelos seus já reconhecidos atributos e elevada qualidade de vida, para atrair uma relevante procura estrangeira.
Pandemia vai criar oportunidades para marcas e investidores
Para a CBRE, no que diz respeito aos operadores, alguns players independentes poderão querer ter uma parceria (franchising, por exemplo) com marcas internacionais, para “credibilizar” o seu hotel como destino nos “novos tempos”.
Em termos de investimento, a consultora lembra que temos vindo a assistir a uma “apneia” na maioria dos intervenientes no mercado. Contudo, a pressão operacional continua a ser muita, e não vai aliviar nos próximos seis meses, ou seja, serão pelo menos 15 meses acumulados de grande dificuldade. As ajudas, seja em formato de lay-off, moratórias de rendas, moratórias de crédito, etc., ajudaram a aguentar a viabilidade do negócio. Mas para muitos operadores e proprietários, não serão suficientes. E deste modo é provável que em 2021 se venha a assistir a alguns processos de venda, de joint ventures, de compra parcial do capital ou de compra de créditos.
Desempenho hoteleiro melhor em zonas de menor densidade populacional
A CBRE explica que, caso se obtenha uma imunidade de grupo nos principais países de origem de turistas até o próximo verão (ou até mesmo outono), e desde que o número de casos se reduza significativamente e sejam levantadas as restrições de viagens, o Algarve deverá recuperar de forma muito acentuada na segunda metade do ano. Ainda assim, será de esperar uma quebra em RevPAR, relativamente a 2019, que poderá rondar os 30% num cenário otimista.
As ilhas da Madeira e dos Açores deverão continuar bastante prejudicadas em 2021, mesmo após um plano de vacinação eficaz, fruto da dependência das conexões áreas, setor que também foi gravemente afetado pela crise. Por outro lado, sendo destinos maioritariamente de natureza e com menores aglomerados populacionais e incidência do vírus, poderão assistir a uma crescente procura. Neste cenário, perspetivamos que a quebra em RevPAR em relação a 2019 possa situar-se nos 40 a 45%.
Lisboa, pelo pendor de negócios e MICE, deverá registar uma das quebras mais acentuadas, em comparação com 2019, podendo registar um decréscimo no RevPAR na ordem dos 50%.
As regiões Centro e Alentejo poderão, tal como em 2020, ser as grandes vencedoras de 2021, fruto da menor perceção de risco Covid-19, podendo atingir valores de RevPAR apenas cerca de 20% abaixo de 2019, impulsionados pelo mercado doméstico.
Principais tendências
– Destinos de lazer com recuperação mais rápida do que as grandes cidades
– Planos de expansão de cadeias hoteleiras e de investidores mantêm-se
– Mudanças de hábitos e requisitos de segurança impulsionam a diversificação de produtos
– Pandemia vai criar oportunidades tanto para marcas como para investidores
– Desempenho hoteleiro vai continuar a ser melhor em zonas com menor densidade populacional
