A Christie & Co acaba de divulgar o mais recente relatório “Portugal Hotel Market Snapshot”, revelando as principais tendências no mercado português, no primeiro semestre de 2024. De acordo com esta análise, a oferta hoteleira no país é bastante forte, dominando aqui o segmento das 4 estrelas (47%) e um segmento de 5 estrelas em rápido crescimento (20%), com os mercados de Lisboa, Porto e Algarve a liderarem.
Nos últimos anos, as marcas internacionais de luxo têm demonstrado o seu interesse por Portugal, sobretudo em destinos que oferecem boas infraestruturas, acesso ao oceano e geradores de procura cultura e corporativa, tais como Lisboa e Porto. O interesse das marcas internacionais resultou numa mudança evidente para as categorias das 4 e 5 estrelas, explica a consultora.
No acumulado do ano até julho de 2024, tanto o ADR como a ocupação superaram os níveis de 2023 o que, segundo a Christie & Co, demonstra bem a capacidade do mercado absorver nova oferta com impacto limitado na performance graças a um crescimento sustentado da procura.
Novas aberturas
Nos próximos quatro anos, grupos hoteleiros independentes, nacionais e internacionais vão acrescentar 10 mil quartos à oferta nacional, representando um aumento de cerca de 10% na atual oferta de quartos. O país está bem posicionado para continuar a atrair novos projetos hoteleiros, já que é um importante ponto de entrada para os turistas americanos e oferece acesso aos principais aeroportos europeus.
Em 2023, aproximadamente 85% dos quartos em pipeline localizavam-se nas regiões da Grande Lisboa, Norte e Algarve. Contudo, a sua percentagem no pipeline diminuiu para cerca de 80% em 2024, sugerindo uma mudança gradual para outras localizações e a vontade dos investidores em explorarem mercados alternativos.
Destinos secundários estão a ganhar dinâmica, especialmente Setúbal e o Alentejo, onde a atual oferta aumentará em quase 20% e mais de 10%, respetivamente, até 2027. O crescimento em destinos secundários apresenta uma mistura equilibrada entre projetos independentes e de marcas, uma tendência muito diferente do que em destinos como Lisboa, Porto, Algarve e Açores.
Embora a introdução de nova oferta seja um desenvolvimento positivo, poderá apresentar desafios à indústria turística do país, alerta a Christie & Co. A expansão considerável da oferta em cidades como Porto e Lisboa pode resultar num enfraquecimento temporário da ocupação, apesar da melhoria da qualidade global da oferta de quartos a longo prazo. Esta evolução será impulsionada pela entrada de mais marcas internacionais com padrões de qualidade e design rigorosos. O que aumentará a concorrência e levará marcas hoteleiras consolidadas e independentes a renovarem as suas instalações.
Norte
O aumento rápido de novos quartos ultrapassou o crescimento da procura, resultando num défice na ocupação no primeiro semestre de 2024. Impulsionada pela intensa atividade turística do Porto, a região do Norte é dominada por visitantes internacionais, com uma presença crescente do mercado norte-americano, entrando no TOP 3 dos mercados emissores em 2023, depois de Espanha e França. A região Norte está sujeita a uma sazonalidade moderada com a época de verão (junho a setembro) a representar tradicionalmente cerca de 40% a 45% das dormidas. A tendência no RevPAR segue uma trajetória similar à do país, com uma amplitude de cerca de três vezes mais em agosto do que em janeiro, o mês com pior performance. Até julho de 2024, o RevPAR atingiu 62,6€, um aumento de 3,5% face ao mesmo período de 2023, em grande parte liderado pelo ADR. Apesar desta performance saudável, os níveis de ocupação diminuíram no primeiro semestre (1 pp), o que poderia ser atribuído ao aumento da nova oferta.
A consultora indica que a região Norte está a passar por uma onda de novos projetos hoteleiros, especialmente no Porto, que já representa mais de 70% da oferta de quartos na região. Embora a região tenha uma penetração de marcas relativamente inferior, quando comparada com outras regiões, o Porto é um hotspot para novas aberturas de marcas. Mas o relatório refere que manter um elevado nível de ocupação poderá ser um desafio a curto e médio prazo, e acentuar ainda mais a sazonalidade.
Centro
Apesar da sazonalidade limitada e um ligeiro aumento do RevPAR no primeiro semestre de 2024, a região apresenta uma baixa penetração das marcas e somente um pipeline ativo modesto. A região Centro não tem aeroportos internacionais o que a torna sobretudo apelativa para o mercado domestico, seguindo-se Espanha, o seu principal mercado emissor devido à proximidade geográfica e as ligações de estradas.
A região demonstra uma sazonalidade limitada, com um pico em agosto tanto para as dormidas como para o RevPAR. Em agosto, o RevPAR representa um aumento triplo relativamente ao mês mais fraco.
O Centro teve um aumento modesto na oferta desde 2019 e esta tendência deverá continuar a aumentar até 2027, segundo o relatório, com o aumento estimado mais baixo a nível de oferta de quartos do país. Até à data, não há interesse de marcas nacionais ou internacionais em expandirem a sua presença nesta região.
Oeste e Vale do Tejo
A região com o RevPAR mais baixo registou o segundo maior crescimento de RevPAR e a maior subida de taxa de ocupação. Oeste e Vale do Tejo demonstra um foco internacional robusto, com 51,9% das dormidas a serem lideradas por turistas estrangeiros, sobretudo de Espanha, o seu principal mercado emissor. O segmento internacional na região Oeste beneficia de locais de surf famosos como Peniche e Nazaré, que já receberam várias competições internacionais desta modalidade.
A região tem um pico em agosto nas dormidas e RevPAR, com este último a atingir quatro vezes mais do que o mês de janeiro, o pior. Mas o relatório afirma que a região tem demonstrado resiliência com um aumento significativo de 15,4% no RevPAR no primeiro semestre.
A oferta hoteleira na região é sobretudo independente, com um rácio equilibrado entre hotéis de luxo e superiores e outras categorias. A Christie & CO prevê um modesto aumento da oferta de quartos, com a maioria dos novos hotéis a não pertencerem a marcas e a situarem-se nos segmentos inferiores.
Grande Lisboa
A procura de mercados emissores internacionais gerou mais de oito em cada 10 dormidas, o que levou a forte desempenho do RevPAR. O estatuto de Lisboa como capital do país e a porta de entrada mais próxima dos EUA para a Europa atrai turistas internacionais. Na verdade, os turistas americanos representam 12,6% do total de dormidas, incrementando os gastos turísticos e os níveis de ADR.
Lisboa continua a superar em termos de desempenho o resto do país, com um RevPAR de 102,6€. Embora a performance global tenha permanecido robusta, o relatório aponta uma ligeira queda na ocupação de 0,4 pp, o que se deveu sobretudo a um aumento significativo da oferta de número de quartos (+8% face a 2019).
Apesar de Lisboa ter um em cada cinco quartos da oferta do país e já ter a taxa de penetração de marcas mais alta do país, a região deverá receber o maior crescimento de quartos do país nos próximos anos. Como hub europeu, a região oferece um leque mais diversificado de alojamento hoteleiro do que outras regiões.
Setúbal
Um destino emergente que beneficia de sinergias positivas e do fluxo de procura de Lisboa. A região de Setúbal fica a menos de uma hora de carro de Lisboa e representa a menor parte de dormidas em Portugal (1,9% em 2023), em linha com a modesta quota na oferta de quartos (2,2% em 2023). Contudo, Setúbal apresenta uma alternativa competitiva em termos de preços para turistas que visitam Lisboa durante épocas altas. A região sofre um forte aumento de procura nos meses de verão, com o RevPAR e as dormidas a assumirem os níveis mais elevaos em julho e agosto. No primeiro semestre, o RevPar atingiu 59,4€, mais 9,4% do que em igual período do ano anterior.
A oferta hoteleira caracteriza-se por um equilíbrio entre hotéis independentes e marcas. A oferta de quartos deverá crescer entre 2% e 6% nos próximos anos, e a entrada de grupos hoteleiros como a Wyndham e a Hilton provavelmente estimulará a entrada de outras marcas internacionais.
Alentejo
O crescimento acelerado da oferta de quartos nos anos recentes, juntamente com um pipeline forte, aponta para um maior enfraquecimento das taxas de ocupação a curto prazo. Embora o Alentejo seja um destino conhecido entre os turistas domésticos, permanece relativamente desconhecido entre turistas internacionais. A ausência de um aeroporto internacional é um obstáculo a um maior crescimento do turismo internacional.
A região caracteriza-se por uma sazonalidade forte em termos de RevPAR. O RevPAR mais elevado é atingido em agosto nos 90€, quase cinco vezes mais do que o pior mês, janeiro.
Apesar do território extenso, o Alentejo tem o segundo mercado mais pequeno em termos de oferta de quartos depois de Setúbal, representando apenas 3% do atual portfólio do país. Contudo, a oferta da região deverá crescer em mais de 5% nos próximos anos, o que poderá ter um impacto nos níveis de ocupação já que a procura não está prevista aumentar, especialmente com a crescente concorrência de países do Mediterrâneo.
Algarve
Tem um em cada cinco quartos do país, e o pico mais elevado em termos de RevPAR, atraindo muitos turistas internacionais. A região beneficia da presença do Aeroporto Internacional de Faro. O Reino Unido é o principal mercado emissor, superando mesmo os turistas domésticos. Seguem-se a Alemanha e a Irlanda. Em 2023, o Algarve registou o maior númerod e dormidas em Portugal, representando mais de um quarto.
A forte atração da região no verão resulta numa sazonalidade vincada, com o RevPAR e as dormidas a registarem picos de junho a setembro.
A região representa mais de 30% do total da oferta hoteleira do país. Nos próximos anos, a região terá um aumento modesto da oferta, o que poderá ter impacto nas taxas de ocupação. Além disso, a região demonstra uma dependência do mercado britânico, o que sugere uma necessidade de maior diversificação.
Açores
O RevPAR que cresce mais rápido no país com um interesse crescente de turistas internacionais e grupos hoteleiros. Apesar da sua localização remota, a regoão recebe a sexta maior percentagem de visitantes internacionais, representando 61,5% das dormidas da região. A Alemanha, EUA e Espanha são os principais mercados emissores, representando quase 30% de todas as dormidas. A região é a segunda pior em termos de dormidas (3,6% do volume total de Portugal), à frente de Setúbal. Os Açores demonstram uma forte sazonalidade, com o RevPAR durante o verão a ter uma performance consideravelmente mais elevada do que nos restantes meses. Além disso, o RevPAR está abaixo da média portuguesa à exceção de junho e julho.
A oferta hoteleira nos Açores é sobretudo composta por hotéis independentes e marcas nacionais, o que sugere um potencial de crescimento da oferta, especialmente de grupos internacionais que procuram entrar nas ilhas.
Madeira
A região mais internacional de Portugal continua a demonstrar ganhos robustos a nível do RevPAR. A ilha da Madeira recebe a maior percentagem de turistas internacionais do país, com o Reino Unido e a Alemanha a representarem 20% cada um. A oferta limitada e a concentração em hotéis nobres faz com que seja a menos sazonal de todas as nove regiões em termos de RevPAR e de dormidas. Em agosto, o RevPAR é apenas duas vezes mais alto do que o de janeiro. NO primeiro semestre de 2024, a região demonstrou um crescimento evidente, de 13,5% no RevPAR, que atinge os 83,7€. E um aumento d e 12% no ADR e de 1 pp na ocupação.
